不動産投資で中古戸建てを選ぶなら？購入前に確認したい7つのポイント

1. 築年数だけでなく建物の状態を確認する

中古戸建てを探す際、まず気になるのが築年数ではないでしょうか。

一般的に、築年数が古い物件ほど購入価格が抑えられている傾向があります。しかし、築年数だけでリノベーションに適しているかどうかを判断することはできません。

大切なのは、建物がどのように維持管理されてきたか、これまでにどのような修繕が行われてきたかを確認することです。

例えば、築年数が古くても、屋根や外壁の塗装、防水工事、設備交換などが定期的に行われている住宅であれば、リノベーションの候補になります。

一方で、築年数が比較的新しくても、長期間メンテナンスされていない建物は注意が必要です。

耐震基準も確認しておきましょう

中古戸建てを購入する際は、建物の築年数だけでなく、建築された時期や耐震基準も重要な確認ポイントです。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、原則として新耐震基準が適用されています。ただし、木造住宅については2000年にも耐震に関する基準が見直されているため、築年数だけでなく建物の仕様や耐震性も確認しておきましょう。

2. 建物の構造を確認する

リノベーションで間取りを変更したい場合、必ず確認しておきたいのが建物の構造です。

戸建て住宅には、木造軸組工法やツーバイフォー工法、鉄骨造など、さまざまな構造があります。構造によって、撤去できる壁や間取り変更の自由度が異なります。

木造軸組工法

構造によってできる工事が変わる

例えば、隣り合う部屋をつなげて広いLDKにしたい場合でも、撤去できない耐力壁や柱があると、希望どおりの間取りにできないことがあります。

また、壁を撤去できる場合でも、梁や柱の位置によっては、天井や壁の仕上がりに制限が出ることがあります。

3. 雨漏りやシロアリなどの劣化を確認する

中古戸建てを購入する際は、内装のきれいさだけでなく、建物の見えない部分の劣化にも注意が必要です。

特に確認しておきたいのが、雨漏りやシロアリ被害、基礎部分のひび割れなどです。

確認しておきたい主な箇所

• 屋根材の割れやズレ、雨漏りの跡
• 外壁のひび割れや塗装の剥がれ
• 天井や壁にできた雨染み
• 床の沈みや傾き
• 床下の湿気や木材の腐食
• シロアリの被害や蟻道の有無
• 基礎部分のひび割れ

例えば、天井に雨染みがある場合、屋根や外壁から雨水が入り込んでいる可能性があります。

また、床下の木材が腐食していたり、シロアリの被害があったりすると、内装工事だけでは対応できず、構造部分の補修が必要になることもあります。

購入前にホームインスペクションを検討する

建物の劣化状況を詳しく確認したい場合は、ホームインスペクション（住宅診断）を利用する方法もあります。

専門家に建物の状態を調査してもらうことで、購入前に補修が必要な箇所や今後発生する可能性のある修繕費用を把握しやすくなります。

4. 水回りの位置や配管の状態を確認する

中古戸建てのリノベーションでは、キッチンや浴室、洗面台、トイレなどの水回りを新しくしたいと考える方も多いのではないでしょうか。

設備の交換だけであれば比較的計画しやすいですが、水回りの位置を大きく変更する場合は、給排水管や排水経路の確認が必要です。

水回りの移動には配管工事が必要

例えば、壁付けキッチンを対面キッチンに変更したり、浴室や洗面所の位置を移動したりする場合、給水管・給湯管・排水管の延長や移設が必要になることがあります。

特に排水管は、適切な勾配を確保しなければ水が流れにくくなるため、床下のスペースや配管ルートが重要になります。

確認しておきたいこと

• 給水管・給湯管の劣化状況
• 排水管の位置や経路
• 床下のスペースや高さ
• 排水桝の位置や状態
• 水回りを移動できるスペースがあるか

また、築年数が古い住宅では、給排水管自体が劣化している場合もあります。設備交換とあわせて配管の更新が必要になるケースもあるため、事前に確認しておくと安心です。

5. 再建築できる土地かどうか確認する

中古戸建てを購入する際は、建物だけでなく土地の条件も確認することが大切です。

特に注意したいのが、現在の建物を解体した場合に、同じ場所に新しい建物を建てられるかどうかという点です。

接道義務を確認する

建築基準法では、原則として建物を建てる敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

この条件を満たしていない場合、再建築ができない土地である可能性があります。

ただし、道路の種類や敷地の状況によって扱いが異なり、例外的に建築が認められるケースもあります。購入前に自治体や建築士などに確認しておきましょう。

建ぺい率・容積率も確認する

土地には、建物を建てられる面積や延べ床面積の上限が定められています。

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合
• 容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合

例えば、将来的に増築したいと考えていても、建ぺい率や容積率の上限によって希望する増築ができない場合があります。

6. 断熱性能や電気設備を確認する

中古戸建てをリノベーションする際は、見た目をきれいにするだけでなく、住み心地に関わる性能面も確認しておきたいポイントです。

特に築年数が古い住宅では、断熱材が十分に入っていなかったり、窓の断熱性能が低かったりする場合があります。

断熱性能を確認する

断熱性能が低い住宅は、夏は暑く、冬は寒くなりやすい傾向があります。

壁や天井、床に断熱材を入れたり、窓を複層ガラスや内窓に変更したりすることで、室内の温度環境を改善できる場合があります。

電気設備や配線も確認する

リノベーションでキッチンやリビングの配置を変更する場合は、コンセントや照明、スイッチの位置も見直す必要があります。

また、古い住宅では電気容量が不足していたり、配線の更新が必要になったりすることもあります。

• 分電盤やブレーカーの容量
• コンセントの数や位置
• 照明やスイッチの位置
• エアコン専用コンセントの有無
• 電気配線の劣化状況
• ガス設備や給湯器の状態

7. 物件価格だけでなくリノベーション費用も考える

中古戸建てを購入してリノベーションする場合、物件の購入価格だけで予算を考えてしまうと、後から費用が足りなくなる可能性があります。

購入費用に加えて、建物の状態に応じた修繕費用や設備交換費用、内装工事費用なども必要になるためです。

事前に考えておきたい費用

• 中古戸建ての購入費用
• 仲介手数料や登記費用などの購入諸費用
• キッチン・浴室・洗面台・トイレなどの設備交換費用
• 床・壁・天井などの内装工事費用
• 間取り変更や造作工事費用
• 屋根・外壁などの修繕費用
• 耐震補強や断熱工事費用
• 家具・家電・引っ越し費用

例えば、購入価格を抑えられたとしても、屋根や外壁の修繕、給排水管の更新、耐震補強などが必要になれば、工事費用が大きくなることがあります。

また、解体して初めて分かる劣化や不具合が見つかることもあるため、予算にはある程度の余裕を持たせておくと安心です。

購入前にリノベーション費用を把握する

物件を購入する前に、希望する工事内容を整理して施工会社に相談しておくことをおすすめします。

建物の状態や希望する間取りによって、必要な工事や費用は大きく変わります。

購入価格とリノベーション費用を合わせた総予算で考えることで、無理のない住まいづくりにつながります。

まとめ｜中古戸建ては購入前の確認が大切

中古戸建てを購入してリノベーションする場合、物件の価格や内装のきれいさだけで判断するのではなく、建物の構造や劣化状況、土地の条件などを確認することが大切です。

今回紹介した7つのポイントを改めてまとめます。

中古戸建ては、建物や土地の条件によってリノベーションできる範囲が異なります。

購入後に希望する工事ができないと分かることを防ぐためにも、物件を購入する前の段階で建物の状態や工事内容、費用について確認しておくことをおすすめします。